La valutazione economica di una struttura alberghiera non è una questione semplice, anche perché vi sono numerosi aspetti che devono essere analizzati con estrema attenzione e cura.
Innanzitutto, prima di capire come calcolare il valore di un hotel è importante fare una precisazione.
Uno degli elementi che andranno ad influenzare la valutazione è sicuramente il mercato immobiliare, le cui valutazioni non sono più come una volta (a causa della crisi) e quindi il valore potrebbe essere diverso.
In secondo luogo, un altro elemento è la capacità e possibilità di generare cash flow o reddito, che incideranno sul determinare il calcolare valore di un hotel finale.
Come si determinano i parametri per valutare un hotel
Stabilire quale sia il vero valore di una struttura alberghiera, deve avere un unico presupposto: la varietà dei fattori che la compongono considerando però, che l’unico “giudice” del prezzo è il mercato.
Una buona e accurata consulenza aziendale realizzata da persone esperte nella gestione finanziaria, di criticità amministrative e legali, può comunque valorizzare le capacità di reddito di un albergo, partendo da un’analisi dettagliata delle particolarità e delle potenzialità della struttura stessa.
In questo modo, si potranno evidenziare dei valori aggiunti che non sempre vengono chiaramente espressi dal mercato.
In quella che viene definita la valutazione ordinaria vi è una procedura standard da seguire per calcolare il valore di un hotel, in cui vengono applicati sostanzialmente tre metodi di valutazione; stiamo parlando del metodo patrimoniale, reddituale e finanziario.
Vi è inoltre la possibilità di utilizzarne un quarto, che prende il nome di metodo misto, che è la sintesi di quello reddituale e quello finanziario.
Il metodo patrimoniale
Come possiamo evincere dal nome, il metodo patrimoniale esprime il vero valore della struttura alberghiera sulla base del proprio patrimonio.
Tale metodologia può essere “semplice” e “complessa”, in parole semplici, vengono rettificati i valori delle attività contabilizzate e cioè la somma algebrica del valore attuale e corrente dei fattori del patrimonio (attivi e passivi).
Questo valore viene espresso con una formula in cui W=K (+-)Rett.
Vediamo quindi che:
W è uguale a K (W sta per Valore e K sta per Patrimonio Netto Contabile) e Rett sta per Rettifica degli elementi attivi e passivi.
È ovvio però che questo metodo è di stima e necessita di una valutazione dei fattori contabili che devono essere aggiornati.
In ogni caso queste valutazioni hanno un limite, ovvero quello di tenere presente i valori reddituali che sono costanti nel tempo; in ambito alberghiero i valori patrimoniali sono considerevoli e, non si sa per quale ragione, la remunerazione non è adeguata.
Il metodo reddituale
Tale metodo esprime il valore dell’azienda alberghiera sulla base della capacità di generare reddito aggiuntivo.
Andranno quindi presi in considerazione i redditi generati, quelli potenziali, gli ostacoli durante la generazione del reddito e la capacità di superare gli ostacoli nella generazione della redditività.
Una sintesi estrema per capire il concetto, potrebbe essere “ un albergo vale quanto rende”.
Il metodo finanziario
Tale metodo, infine, è il valore dell’albergo in base alla capacità di generare i flussi di cassa, ossia la capacità di produrre la liquidità che garantisce un autofinanziamento.
In realtà, i flussi di cassa potrebbero essere considerati come un valore oggettivo, mentre invece il reddito è valutabile in maniera discrezionale dall’imprenditore.
Tutti questi metodi sono necessari e indispensabili per una valutazione finale, ma rimangono pur sempre dei dati scritti su un’infinità di carta.
Ciò che non viene considerato è che una struttura alberghiera avrà sicuramente una propria anima dettata da: passioni, esperienze, sacrifici, tentativi e investimenti.
Per questo motivo la valutazione dovrà sicuramente tenere conto di ciò che abbiamo appena descritto, ma anche dell’azienda, della struttura, della gestione e delle varie potenzialità.
Ulteriori aspetti per calcolare il valore di un hotel
Ciò che abbiamo appena visto riguarda i vari metodi per una valutazione basata su numeri, conti e formule, ma ci sono altre caratteristiche che si devono tenere in considerazione per calcolare il valore di un hotel quali:
- Analisi del profilo architettonico;
- Analisi del profilo distributivo;
- Analisi del profilo funzionale;
- Analisi del profilo impiantistico.
Naturalmente le caratteristiche appena citate andranno ad influire sul valore finale, aumentando notevolmente.
Un altro aspetto che andrà ad incidere sulla valutazione, trattandosi di una struttura alberghiera riguarda il posizionamento della stessa e quindi si andranno ad analizzare:
- La localizzazione in base all’affluenza turistica, i cui requisiti sono: giusta posizione, facile raggiungibilità e buona visibilità;
- I bacini di utenza, che siano reali o potenziali;
- Gli aspetti socioeconomici della località;
- La capacità di attrarre i turisti presso la località;
- Le caratteristiche dell’offerta.